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Fév
Principe
La loi Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences de services neuves ou rénovées. Elle confère certains avantages, comme la défiscalisation des loyers générés par l’investissement, ainsi qu’une réduction d’impôts.
Immeubles concernés
Pour réaliser un investissement Censi-Bouvard, la loi impose plusieurs conditions au dispositif :
- le logement doit être situé dans une résidence de services (Etudiant, Sénior, EHPAD, Affaires, Tourismes),
- l’investisseur doit contracter un bail commercial de minimum 9 ans avec un gestionnaire pour gérer la location.
- pour récupérer la TVA le gestionnaire doit proposer des services para-hôtelier aux résidents
Engagement de location
L’investissement Censi-Bouvard impose de prendre l’engagement de louer le bien pendant minimum 9 ans au gestionnaire de la résidence de services.
En cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l’engagement de louer le bien pendant 9 ans et ses associés de conserver les parts pendant 9 ans.
Délai de mise en location de l’investissement
Dans le cadre de du dispositif Censi-Bouvard, aucun délai n’est imposé, mais la pratique veut que le gestionnaire prenne la résidence en gestion dès le mois de sa livraison.
Les personnes éligibles
Peuvent bénéficier de la défiscalisation issue de l’investissement Censi-Bouvard :
- les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à condition que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France. (CGI. art. 4 B)
- les non résidents dits «Schumackers», assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.
Taux de réduction d’impôt
Un investissement éligible à l’amendement Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une défiscalisation importante avec un taux de réduction d’impôt de 11 % du montant de l’acquisition HT en plus de la récupération de la TVA (20 %).
Une réduction d’impôt qui entre dans le plafonnement global
L’investissement Censi-Bouvard rentre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales en 2017.
La réduction d’impôt relatif à l’investissement pourrait faire l’objet d’une remise en cause en cas de :
- non-respect de l’engagement de location ;
- non-respect de l’engagement de conservation des parts ;
- non-respect des conditions de mise en location ;
- cession, pendant la période d’engagement de location, des immeubles au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt ;
- démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts.
Base de réduction d’impôt
La base de la réduction d’impôt pour l’investissement Censi-Bouvard est constituée du montant de l’acquisition, c’est-à-dire du prix de vente du bien immobilier HT rajouté des frais annexes (frais de notaire). Les frais de garanties ne rentrent pas en compte et seront considérés comme des charges financières dans le calcul des revenus BIC futurs. La base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € HT
Fiscalité des revenus locatifs
Le produit de la location du bien en Censi-Bouvard doit être imposé dans la catégorie des BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux).
Si le bien est soumis à l’indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d’impôt calculé sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.
Les personnes qui détiennent un droit démembré sur l’immeuble ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l’immeuble ou des titres.
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