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Fév
Principe
Les investisseurs effectuant des travaux en vue de la restauration complète d’immeubles se situant dans des secteurs protégés, bénéficient grâce à l’investissement Malraux d’une défiscalisation efficace sur l’impôt sur le revenu si les revenus de la location de l’immeuble proviennent de la catégorie des revenus fonciers.
Immeubles concernés par le dispositif Malraux
Pour réaliser un investissement Malraux, la loi impose plusieurs conditions au dispositif :
- pour être éligibles à la loi Malraux les immeubles doivent être affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux,
- l’opération d’investissement Malraux doit avoir lieu soit :
- dans un secteur sauvegardé
- dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
Engagement de location
L’investissement Malraux impose de prendre l’engagement de louer le local pendant 9 ans à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
En cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l’engagement de louer les locaux pendant 9 ans et ses associés de conserver les parts pendant 9 ans.
En présence du local d’habitation, l’investissement en Malraux doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature du bail et pendant l’engagement de location.
Délai de mise en location de l’investissement
Dans le cadre de du dispositif Malraux, la location du bien immobilier doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
Les personnes éligibles
Peuvent bénéficier en 2017 de la défiscalisation issue de l’investissement Malraux :
- les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à condition que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France. (CGI. art. 4 B)
- les non résidents dits «Schumackers», assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.
Taux de réduction d’impôt
Un investissement éligible à la loi Malraux permet de bénéficier en 2017 d’une défiscalisation importante avec un taux de réduction d’impôt de :
- 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé et ceux situés dans les quartiers anciens dégradés
- 22 % pour les immeubles situés en zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP)
Une réduction d’impôt hors plafonnement global
L’investissement Malraux est exclu du calcul du plafonnement global des niches fiscales en 2017. La réduction d’impôt relatif à l’investissement pourrait faire l’objet d’une remise en cause en cas de :
- non-respect de l’engagement de location ;
- non-respect de l’engagement de conservation des parts ;
- non-respect des conditions de mise en location;
- cession, pendant la période d’engagement de location, des immeubles au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt ;
- démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts.
Base de réduction d’impôt
La base de la réduction d’impôt pour l’investissement Malraux, est constituée des dépenses correspondantes au prix de revient des travaux devant être réalisés par le vendeur, et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat.
Les dépenses sont retenues dans la limite de 100 000 € par an.
Les dépenses éligibles sont prises en compte pour leur montant TVA comprise. Cette règle comporte toutefois une exception pour les bailleurs dont les loyers sont assujettis à la TVA de plein droit ou sur option (CGI. art. 33 quater).
Fiscalité des revenus locatifs
Le produit de la location de l’immeuble en Malraux doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Sont exclus les dépenses de restauration effectuées portant sur des biens figurant à l’actif d’une entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu, même s’ils sont loués nus.
Si le bien est soumis à l’indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.
Les personnes qui détiennent un droit démembré sur l’immeuble ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l’immeuble ou des titres.
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